티스토리 뷰
목차
[양도세 중과세 유예] 2026년 5월 9일까지 계약하면 다주택자 중과 배제? 직접 정리해 봤습니다
요즘 부동산 커뮤니티를 보면 “양도세 중과세 유예 5월 9일 이후엔 끝난다”는 말이 반복되고 있습니다. 저 역시 다주택자 양도세 중과세 유예가 실제로 얼마나 중요한지 체감하게 된 계기가 있었습니다. 2026년 5월 9일까지 계약을 체결하면 양도세 중과세가 배제될 수 있다는 발표 이후, 주변 지인들 사이에서도 매도 타이밍을 두고 고민이 많아졌습니다.
특히 다주택자 양도세 중과세는 기본세율 6~45%에 20~30% 포인트가 추가되는 구조이기 때문에, 양도차익이 3억 원만 되어도 세금 차이가 수천만 원 단위로 발생합니다. 실제로 계산기를 두드려보니 6천만 원 이상 차이가 나더군요.
저도 처음엔 단순히 “5월 9일 전에 팔면 된다” 정도로 이해했지만, 세부 요건을 확인해 보니 계약일, 잔금일, 토지거래허가, 실거주 의무 등 조건이 꽤 복잡했습니다.
그래서 오늘은 다주택자 양도세 중과세 유예 조건을 직접 정리하며 확인한 핵심 포인트를 공유하려 합니다.
📌 1. 다주택자 양도세 중과세 유예 핵심 조건 (계약일 기준)
다주택자 양도세 중과세 유예는 2026년 5월 9일까지 계약 체결이 핵심 기준입니다.
제가 확인한 조건은 다음과 같습니다.
① 2026년 5월 9일까지 매매계약 체결
② 계약금 수령 사실이 증빙서류로 확인될 것
③ 가계약·사전약정은 인정되지 않음
④ 계약 후 4개월 또는 6개월 내 잔금 완료
다주택자 양도세 중과세 유예는 단순히 “의사 표시”가 아니라 실제 계약서 작성과 계약금 지급까지 완료되어야 합니다.
예를 들어 강남구에서 3억 원의 양도차익이 발생한 2 주택자의 경우, 다주택자 양도세 중과세 유예가 적용되면 약 1억 2천만 원 수준, 유예가 종료되면 약 1억 9천만 원까지 늘어날 수 있습니다.
세금 차이 약 6,600만 원. 이 숫자를 직접 계산해보고 나니 계약일의 중요성이 실감 났습니다.
📌 2. 지역별 4개월 vs 6개월 차이 (조정대상지역 구분)
다주택자 양도세 중과세 유예는 지역별로 잔금 기한이 다릅니다.
🔹 기존 조정대상지역
- 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
- 계약일로부터 4개월 이내 잔금
🔹 2025년 10월 16일 신규 지정 지역
- 서울 나머지 21개구
- 경기 과천, 성남, 하남 등 12곳
- 계약일로부터 6개월 이내 잔금
다주택자 양도세 중과세 유예는 동일한 조정대상지역이라도 기한이 다르기 때문에 반드시 체크해야 합니다.
예시로 5월 8일 계약 시:
- 강남: 9월 8일 이전 잔금
- 마포: 11월 8일 이전 잔금
이 차이 2개월이 전략에 큰 영향을 줍니다.
📌 3. 세입자 있는 경우 실거주 의무 2년 유예
토지거래허가구역의 경우 원칙적으로 2년 실거주 의무가 있습니다. 하지만 이번 다주택자 양도세 중과세 유예 보완책으로 다음이 적용됩니다.
① 2026년 2월 12일 현재 체결된 임대차 계약은 종료일까지 유예
② 최대 2028년 2월 11일까지 실거주 유예 가능
③ 단, 매수자가 무주택자인 경우에만 적용
다주택자 양도세 중과세 유예는 단순한 세율 문제가 아니라, 실거주 요건까지 연결됩니다.
또한 주택담보대출 전입신고 의무도
- 대출 실행일 6개월
또는 - 임대차 종료 후 1개월
중 더 늦은 시점까지 유예됩니다.
📌 4. 6월 1일 보유세 기준일 주의사항
많이 놓치는 부분이 바로 보유세입니다.
재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 보유자에게 부과됩니다.
즉,
- 5월 9일 계약
- 6월 2일 잔금
이라면 매도인이 2026년 보유세를 부담합니다.
다주택자 양도세 중과세 유예만 보고 잔금일을 늦추면 보유세가 추가될 수 있습니다.
저는 이 부분을 보고 일정표에 6월 1일을 굵게 표시해 두었습니다.
🔎 최종 정리 및 느낀 점
이번 다주택자 양도세 중과세 유예 정리를 하면서 느낀 점은 단 하나입니다. 계약일 1일 차이, 잔금일 1개월 차이가 세금 수천만 원을 좌우한다는 사실입니다.
다주택자 양도세 중과세 유예는 2026년 5월 9일까지 계약이 핵심이고, 이후 4개월 또는 6개월 내 잔금 요건을 충족해야 합니다. 실거주 의무 2년 유예는 무주택자 매수인 한정이며, 6월 1일 보유세 기준일까지 함께 고려해야 전략이 완성됩니다.
연장 가능성을 기대하고 기다리기보다는, 현재 확정된 조건을 기준으로 판단하는 것이 현실적이라고 느꼈습니다. 특히 양도차익이 2억~3억 이상이라면 다주택자 양도세 중과세 유예 적용 여부에 따라 실제 손에 남는 금액이 크게 달라집니다.
저 역시 단순 뉴스 요약이 아니라, 직접 숫자를 대입해 보고 일정 계산까지 해본 뒤에야 구조가 명확해졌습니다.